Der Immobilienmarkt – Am Gipfel geht’s weiter

von Lars Albat

Ob zur privaten Nutzung oder als Anlageobjekt, die Preise für hochwertige Immobilienobjekte in besten Lagen klettern und klettern. Ein Blick auf Situation und Entwicklung des Kölner Immobilienmarkts.

Um dreißig Prozent und mehr stiegen die Immobilienpreise in Müngersdorf, Lövenich oder Weiß über die letzten fünf Jahre. Seit jeher hochpreisige Stadtbezirke mit Stadtteilen wie Lindenthal mit Braunsfeld, Junkersdorf und Klettenberg sowie Rodenkirchen mit Hahnwald und Marienburg hatten auch im letzten Jahr noch Renditezuwächse von zum Teil deutlich über drei Prozent, obwohl bereits ein leichter Zinsanstieg bei Bau- und Immobilienkrediten zu verzeichnen ist. Doch was passiert, wenn die Europäische Zentralbank tatsächlich den Leitzins anhebt?

Bei einem erwarteten Bevölkerungszuwachs von 100.000 Einwohnern bis zum Jahr 2030 und der gleichzeitigen Zunahme kleinerer Haushalt bei gleichbleibendem Wohnflächenbedarf scheint die Furcht eines Immobilienmarkteinbruchs in Köln nahezu unbegründet. Projekte wie der Deutzer Hafen, Mülheim-Süd oder Parkstadt-Süd können die benötigten 6.000 zusätzlichen Wohnungen pro Jahr nicht auffangen. Neue Wohnviertel am Stadtrand haben hohe bauliche, infrastrukturelle und nicht zuletzt bürokratische Hürden zu überwinden. Die dergestalt generierbaren 50.000 Wohneinheiten sind im Grunde noch gar nicht in Sicht.

Noch begrenzter präsentiert sich der Markt bei den hochwertigen Immobilien in begehrten innerstädtischen Lagen. Zudem ist auf dem Sektor privat genutzter Wohnimmobilien eine extreme Emotionalisierung des Marktes zu beobachten: Biografische Veedelsverbundenheiten, persönliche Vorlieben oder Zukunftsvisionen für die eigenen Kinder führen zu regelrechten Liebhaberpreisen. Auf einen Einbruch bei Zinsanstieg braucht man hier nicht zu warten, da Kredite speziell in diesen Gebieten gut abgedeckt sind.

Der Preisanstieg wird sich jedoch, wie jetzt schon zu beobachten, moderater gestalten. Von Schnellschüssen aufgrund noch niedriger Zinsen ist daher abzuraten, da die Konditionen wie Zinsbindung und Tilgungsmöglichkeiten entscheidend sind und der höhere Kaufpreis durch den kontinuierlichen Wertzuwachs ausgeglichen wird. Also: kein Grund für Kompromisse. Genauso tritt aber auch eine Entspannung bei der Verkaufsentscheidung ein. Selbstredend macht es Sinn, bei den aktuellen Preisen zu verkaufen, wenn Geld für ein anderes Investment oder bei einer Erbteilung benötigt wird. Ansonsten stellt sich jedoch immer die im Rahmen einer Einzelfallanalyse zu klärende Frage nach der Reinvestition des Gewinns.

Inflationsgeschützt und wertstabil sind und bleiben Immobilien als Renditeobjekt empfehlenswert, speziell im Luxussegment in besten Lagen. Höhere Gewinnaussichten versprechen aufstrebende Gürtellagen wie Riehl und Nippes oder der rechtsrheinische Rheinbereich à la Poll. In Anbetracht der höchst unterschiedlichen Teilaspekte einer jeden Immobilie, von der Mikrolage über den Objektzustand bis hin zu Ausstattung und Aufteilung sowie bautechnischer Änderungsmöglichkeiten, ist es jedoch immer ratsam – bei Anlageobjekten wie bei privat genutztem Wohnraum oder im Verkaufsfall –, sich an einen Experten zu wenden.